Contexto general
El Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU), a través de su Secretaría Ejecutiva de Condominios, publicó en junio de 2025 la Circular N°15, que establece los criterios para aplicar multas, suspensiones y sanciones a los administradores de condominio que incurran reiteradamente en infracciones graves a la Ley N°21.442 de Copropiedad Inmobiliaria.
Esta circular complementa las instrucciones contenidas en las circulares N°11 y N°12, relativas a procedimientos de reclamación y regularización de comités de administración. Su objetivo es endurecer la fiscalización y elevar el estándar de profesionalismo dentro del Registro Nacional de Administradores (RNA).
En palabras del MINVU, “la reincidencia en faltas graves afecta directamente la seguridad jurídica, la transparencia financiera y la convivencia de los condominios, por lo que resulta indispensable establecer un régimen sancionatorio claro y proporcional”.
¿Qué considera el MINVU como infracción grave?
La Circular N°15 define una infracción grave como cualquier acción u omisión del administrador de condominio que vulnere las disposiciones esenciales de la Ley 21.442, el reglamento de copropiedad o las decisiones válidamente adoptadas por la comunidad.
Entre las conductas sancionadas con mayor severidad se incluyen:
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No rendir cuentas financieras o presentar balances falsos o incompletos.
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Contratar personal sin acreditación o sin cumplir con la normativa laboral vigente.
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No mantener vigente el seguro contra incendios y daños a bienes comunes.
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Obstaculizar la labor fiscalizadora de la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo (SEREMI).
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Administrar sin estar inscrito o con inscripción vencida en el Registro Nacional de Administradores (RNA).
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No ejecutar acuerdos aprobados por la asamblea o actuar en contravención a ellos.
El MINVU advierte que la gravedad no depende solo del daño económico, sino también del impacto comunitario y la afectación a la convivencia o la seguridad del condominio.
Criterios de reincidencia y sanciones aplicables
La circular introduce un marco de reincidencia con tres niveles:
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Primera infracción grave:
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Multa entre 10 y 30 UTM, según el nivel de perjuicio a la comunidad.
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Notificación formal con registro en el expediente del RNA.
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Segunda infracción grave (reincidencia leve):
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Multa entre 31 y 50 UTM.
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Suspensión del ejercicio como administrador de condominio por un plazo de hasta 6 meses.
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Tercera infracción grave o reincidencia reiterada:
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Multa superior a 50 UTM.
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Suspensión definitiva del registro en el RNA, con inhabilidad para ejercer funciones en cualquier condominio del país por un período mínimo de cinco años.
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En casos excepcionales, el MINVU podrá iniciar un procedimiento de revisión oficiosa, si detecta un patrón sistemático de incumplimiento, incluso si las infracciones provinieran de distintos condominios administrados por la misma persona o empresa.
El procedimiento sancionatorio paso a paso
La Circular N°15 detalla el proceso que las SEREMI deberán seguir antes de aplicar sanciones:
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Inicio del procedimiento:
Una vez recibida una denuncia o detectada una irregularidad, la SEREMI emite una resolución de formulación de cargos, notificando al administrador de condominio por correo electrónico y correo certificado. -
Derecho a defensa:
El administrador dispone de 10 días hábiles para presentar sus descargos o acompañar documentación que justifique sus acciones. -
Investigación y diligencias:
Si se considera necesario, la SEREMI puede ordenar la revisión de libros contables, contratos laborales, actas de asamblea y registros de gastos comunes. -
Resolución y sanción:
El proceso debe concluir dentro de los 30 días hábiles siguientes a la última diligencia. La resolución sancionatoria indicará la infracción, la norma infringida y el monto de la multa o suspensión. -
Recursos administrativos:
Contra la sanción proceden los recursos de reposición y recurso jerárquico ante la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo, dentro de los plazos legales (5 días hábiles cada uno).
Reincidencia: el nuevo foco de fiscalización del MINVU
Uno de los aspectos más relevantes de la Circular N°15 es la definición precisa de reincidencia:
“Se entenderá que existe reincidencia cuando el administrador haya sido sancionado con resolución firme y ejecutoriada por infracción grave dentro de los últimos 24 meses anteriores a la nueva falta.”
Esto significa que no es necesario que las infracciones sean del mismo tipo; basta con que exista una sanción anterior vigente.
La circular también ordena que todas las sanciones aplicadas sean registradas en la plataforma digital del Registro Nacional de Administradores (RNA), de manera pública y accesible para cualquier comunidad que desee verificar la conducta previa de su administrador.
Implicancias para comunidades y comités de administración
Para las comunidades, esta nueva regulación refuerza la importancia de verificar el historial del administrador de condominio antes de contratarlo o renovarle el mandato.
El MINVU recomienda solicitar:
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Certificado de vigencia del administrador en el RNA.
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Informe de cumplimiento o sanciones previas registradas.
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Antecedentes de su gestión en otras comunidades.
Los comités de administración deben también dejar constancia en acta de haber revisado esta información antes de tomar decisiones.
De no hacerlo, el propio comité podría ser considerado corresponsable en caso de que se mantenga en funciones a un administrador sancionado o suspendido.
Conclusión
La Circular MINVU N°15 marca un cambio estructural en el ejercicio del cargo de administrador de condominio, estableciendo sanciones claras para quienes incumplan reiteradamente sus deberes.
Más allá de las multas, el énfasis está en la transparencia, profesionalización y responsabilidad civil frente a los copropietarios y las autoridades.
En adelante, ejercer este rol sin cumplir la normativa no solo implica sanciones económicas, sino la posible inhabilitación profesional.
Por ello, la prevención, el orden contable y la capacitación continua serán las claves de una gestión segura y sostenible.
