Puertas abiertas, cámaras desconectadas, vecinos sin comunicación y accesos sin control. Parece exagerado, pero muchas comunidades viven así, incluso en sectores de alto valor como Las Condes o Ñuñoa. Lo curioso es que la solución ya existe: está escrita en la Ley de Condominio de Chile, pero muchos no la conocen.
En este artículo vas a conocer a fondo lo que establece la ley vigente para los condominios chilenos, con foco en la seguridad de las personas, los bienes comunes y la convivencia vecinal. Si vives, trabajas o administras un edificio o condominio, esta información es clave para ti.
¿Qué dice realmente la ley de condominios sobre la seguridad en edificios y comunidades?
La Ley de Copropiedad Inmobiliaria N° 21.442, publicada en abril de 2022, regula todo lo relacionado con la administración, organización, uso y convivencia en edificios y condominios. Y sí, dedica varios artículos a la seguridad de las comunidades.
En relación a la seguridad, la ley establece:
- La obligación de mantener en buen estado los espacios y sistemas de seguridad comunes.
- La facultad del comité y la asamblea para definir medidas preventivas, como cámaras o controles de acceso.
- Reglas claras sobre quién debe hacerse cargo de los daños en caso de robos o incendios en bienes comunes.
- La necesidad de respetar los derechos de los residentes, incluso al instalar sistemas de vigilancia.
No se trata solo de convivencia. Esta ley define responsabilidades legales frente a hechos que pueden poner en riesgo la vida o bienes de quienes viven o trabajan en una comunidad.
Normas obligatorias de seguridad que toda comunidad debe conocer y aplicar
La ley chilena no deja la seguridad de un condominio a la improvisación. Existen normas que deben cumplirse obligatoriamente para evitar sanciones o responsabilidades civiles en caso de emergencias o delitos.
Algunas normas clave incluyen:
- Mantener operativos los sistemas de detección de incendios, luces de emergencia y extintores.
- Conservar en buen estado las puertas cortafuego, barandas y vías de evacuación.
- Implementar medidas de control de acceso, especialmente en edificios con alto flujo.
- Velar por la mantención de cámaras de vigilancia, si estas fueron aprobadas en asamblea.
- Disponer de planes de evacuación y simulacros periódicos, especialmente en comunidades con muchos residentes.
Estas no son sugerencias, sino obligaciones que deben ser gestionadas por la administración y supervisadas por el comité de administración.
Comité de administración y seguridad: ¿qué responsabilidades impone la ley?
El comité de administración no es una figura simbólica. Según la ley, tiene obligaciones concretas relacionadas con la seguridad, y si no las cumple, puede ser responsable legal y económicamente frente a un incidente.
El comité debe:
- Aprobar e implementar medidas de seguridad en conjunto con la administración.
- Supervisar el estado de los sistemas de acceso, vigilancia y evacuación.
- Velar por el cumplimiento del reglamento interno, especialmente en materia de seguridad.
- Informar a los copropietarios sobre riesgos, fallas y necesidades de reparación.
¿Qué pasa si el comité no actúa?
Si un robo, incendio o accidente se produce por negligencia del comité (por ejemplo, cámaras que no funcionan, portones abiertos o alarmas desconectadas), los integrantes pueden ser demandados civilmente por los afectados. La ley busca garantizar que quienes toman decisiones sobre la seguridad respondan por ellas.
Seguridad en espacios comunes: lo que exige y permite la ley de copropiedad
Los espacios comunes —como pasillos, patios, estacionamientos y accesos— son clave para la seguridad. La ley permite que se implementen medidas específicas, pero exige que sean acordadas formalmente para evitar conflictos.
La ley permite:
- Instalación de cámaras de seguridad en accesos, pasillos y zonas estratégicas.
- Refuerzos estructurales como rejas, cerraduras o control de acceso biométrico.
- Iluminación adecuada en todos los espacios comunes.
Pero también exige que:
- Toda medida se apruebe en asamblea (por mayoría simple o calificada, dependiendo del caso).
- Se respete el derecho a la privacidad de los copropietarios (por ejemplo, no se puede poner una cámara enfocando directamente hacia una unidad privada).
- Se informe previamente sobre cambios relevantes en infraestructura o funcionamiento.
Control de accesos y videovigilancia: ¿qué autoriza la ley de condominios?
Uno de los temas más sensibles en seguridad comunitaria es el control de accesos. La ley de condominio chilena establece que la comunidad puede implementar barreras, torniquetes, lectoras de código QR o cámaras de reconocimiento facial, siempre y cuando se cumplan ciertos criterios.
¿Qué está permitido?
- Sistemas de acceso por tarjeta, código, aplicación o biometría.
- Monitoreo mediante cámaras en espacios comunes (hall, acceso, estacionamientos, pasillos).
- Registro de visitas, proveedores y entregas.
¿Qué debe respetarse?
- No se puede registrar audio sin autorización judicial.
- Las grabaciones deben proteger la identidad de las personas, y su uso debe limitarse a fines de seguridad.
- Se deben establecer protocolos claros sobre quién tiene acceso a las grabaciones y por cuánto tiempo se almacenan.
Estas medidas son efectivas solo si se aplican con reglas claras y bajo responsabilidad de la administración o empresa de seguridad contratada.
¿Qué derechos tienen los residentes frente a medidas de seguridad en el condominio?
La seguridad no debe vulnerar otros derechos fundamentales. La ley protege a los residentes ante prácticas abusivas o mal implementadas, especialmente cuando se trata de vigilancia, control de accesos o fiscalización excesiva.
Derechos reconocidos:
- Derecho a la privacidad: no se puede grabar el interior de departamentos ni balcones sin consentimiento.
- Derecho a ser informado: toda medida de seguridad debe ser comunicada previamente.
- Derecho a participar en las decisiones: cualquier inversión o medida relevante debe pasar por asamblea.
- Derecho a cuestionar abusos: si un sistema de control restringe el ingreso sin causa justificada, puede ser impugnado legalmente.
¿Qué puede hacer un residente si siente que se vulneran sus derechos?
Puede acudir a la Secretaría Regional Ministerial (Seremi) de Vivienda y Urbanismo, al Juzgado de Policía Local o incluso a tribunales civiles, dependiendo del tipo de conflicto.
Obligaciones legales ante robos, incendios u otras emergencias en comunidades
Cuando ocurre un hecho grave dentro de un condominio, como un robo, incendio o agresión, la ley exige una reacción inmediata y protocolos predefinidos.
Responsabilidades clave:
- Notificar a Carabineros o Bomberos según corresponda.
- Resguardar las grabaciones de seguridad como prueba.
- Informar a los copropietarios afectados.
- Coordinar la reparación o indemnización si el incidente ocurrió por falla en los sistemas de seguridad comunes.
En casos extremos:
Si se demuestra que la administración actuó con negligencia grave —por ejemplo, desactivando cámaras o ignorando informes técnicos— puede ser demandada y reemplazada. La ley es clara: la seguridad no es optativa ni delegable sin supervisión.
¿Cuáles son las sanciones por incumplir normas de seguridad en un condominio?
La Ley de Copropiedad contempla sanciones que van desde multas económicas hasta acciones judiciales, dependiendo de la gravedad y el tipo de infracción. El incumplimiento puede tener consecuencias tanto para la administración como para el comité o los copropietarios.
Posibles sanciones:
- Multas por no cumplir con normas de seguridad básicas (por ejemplo, extintores vencidos o vías de evacuación bloqueadas).
- Demandas civiles por daños o pérdidas provocadas por fallas de seguridad.
- Remoción del administrador o comité si se comprueba negligencia.
- Pérdida de cobertura de seguros si se incumplen condiciones mínimas.
Además, la comunidad puede enfrentar costos adicionales, como alzas en pólizas de seguro, pérdida de valor del inmueble y mala reputación ante posibles nuevos residentes o inversionistas.
La ley de condominio es también una ley de seguridad
La Ley de Condominio en Chile no solo regula cómo se vive en comunidad. También establece un marco claro de responsabilidades, derechos y protocolos para proteger la vida y los bienes de todos los residentes. Ignorarla no solo puede costarte una multa, sino también un robo, un accidente o un incendio evitable.
Instalar cámaras, cerrar portones, implementar control de acceso o capacitar a la administración no son decisiones estéticas, son acciones legales y estratégicas. Y como en toda estrategia, quien no se anticipa, reacciona tarde.
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