Un nuevo marco de responsabilidad para el administrador de condominio
Con la entrada en vigencia de la Ley 21.644, el rol del administrador de condominio en Chile deja de ser meramente operativo y pasa a ser plenamente fiscalizable.
La nueva normativa, promulgada en mayo de 2025, modifica y complementa la Ley de Copropiedad Inmobiliaria (21.442), estableciendo sanciones concretas para quienes omitan reportes de seguridad, mantenimiento o gestión de riesgos ante las autoridades o el comité de administración.
La medida busca profesionalizar la gestión de comunidades y reducir los casos de negligencia en la administración de edificios y condominios, que, según el MINVU, representan más del 38 % de los reclamos formales registrados en 2024.
¿Qué cambia con la Ley 21.644?
La nueva ley fortalece la fiscalización sobre los administradores, incorporando tres dimensiones clave:
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Responsabilidad documental:
Todo administrador de condominio debe generar y conservar reportes periódicos sobre seguridad, mantención de accesos, cámaras y ascensores.
La omisión o falsificación de estos reportes puede ser sancionada con multas que van desde 10 a 200 UTM, dependiendo de la gravedad del incumplimiento. -
Supervisión de riesgos y emergencias:
La norma exige contar con protocolos actualizados de planes de emergencia, registro de visitas y sistemas de control de acceso, los cuales deben estar disponibles para revisión por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) o el Servicio Nacional de Prevención de Desastres (SENAPRED). -
Transparencia en la gestión:
El administrador debe publicar los informes mensuales de gastos, reparaciones y medidas de seguridad en el Registro Nacional de Administradores.
El incumplimiento reiterado puede derivar en suspensión del registro por hasta tres años.
Sanciones por omitir reportes o incumplir obligaciones
El artículo 87 bis de la Ley 21.644 detalla las sanciones aplicables a los administradores que no cumplan con sus deberes.
Entre las más relevantes:
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Multas directas a beneficio fiscal, aplicadas por la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo (SEREMI MINVU).
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Suspensión temporal o definitiva del registro nacional.
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Inhabilitación para ejercer cargos de administración en nuevas comunidades.
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Responsabilidad civil compartida con el comité de administración en caso de siniestros por falta de mantenimiento documentado.
De acuerdo con la interpretación del MINVU (Circular N°15/2025), estas sanciones se aplican incluso cuando el administrador delega funciones en terceros, si no existe constancia formal de fiscalización o supervisión.
Por qué esta ley cambia la forma de administrar comunidades
La Ley 21.644 responde a un diagnóstico claro: muchas comunidades carecen de trazabilidad en temas de seguridad.
No basta con tener cámaras, alarmas o conserjes; ahora la ley exige evidencia documental y procedimientos demostrables.
Un administrador de condominio debe acreditar:
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Que los mantenimientos de portones eléctricos, ascensores o sistemas de acceso están al día.
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Que los proveedores externos (empresas de seguridad, aseo o mantenimiento) cuentan con contratos y certificaciones vigentes.
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Que los residentes fueron informados de los protocolos de emergencia.
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Que existen registros firmados o digitales de cada inspección mensual.
Esto convierte al administrador en el principal garante legal de la seguridad y la gestión técnica de la comunidad.
¿Qué riesgos enfrenta un administrador de condominio que no cumple?
La omisión de reportes o la falta de respaldo documental puede generar tres tipos de riesgo:
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Legal: multas, sanciones administrativas y pérdida del registro MINVU.
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Civil: demandas por daños o perjuicios derivados de fallas o accidentes.
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Penal: en casos de negligencia grave con resultado de lesiones o pérdida de vidas humanas, el administrador puede ser investigado bajo el artículo 492 del Código Penal.
Un caso reciente citado por el MINVU (Informe 2025) muestra a un administrador sancionado con 150 UTM por no presentar reportes de mantención eléctrica, tras un siniestro en el que se determinó que no existían registros actualizados del sistema.
Buenas prácticas para cumplir la nueva normativa
Para evitar sanciones y fortalecer la gestión, los administradores deben implementar medidas concretas de cumplimiento.
Entre las más recomendadas por la Secretaría Ejecutiva de Condominios, destacan:
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Auditorías internas mensuales de seguridad y mantenimiento.
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Digitalización de registros (accesos, visitas, inspecciones, contratos).
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Capacitación en gestión documental y normativa MINVU.
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Contratación de proveedores certificados y verificación periódica de su acreditación.
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Respaldo en nube de documentos legales y técnicos.
Estas prácticas no solo evitan multas, sino que mejoran la transparencia y la confianza con los residentes.
Federal Access: tecnología al servicio de la gestión responsable
En este nuevo escenario legal, Federal Access se consolida como aliado estratégico para administradores que buscan cumplimiento y trazabilidad total.
Su ecosistema digital permite registrar, almacenar y reportar automáticamente cada ingreso, mantención o visita en la comunidad, facilitando la generación de reportes que exige la Ley 21.644.
Además, Federal Access ofrece soporte documental en línea, auditorías técnicas y asesoría legal preventiva para comunidades, ayudando a cada administrador de condominio a demostrar cumplimiento en caso de fiscalización.
Conclusión: el cumplimiento ya no es opcional
La Ley 21.644 marca un antes y un después en la administración de comunidades.
El administrador de condominio deja de ser solo un gestor operativo: ahora es responsable legal y garante del cumplimiento normativo.
Frente a este nuevo escenario, la prevención documental y la tecnología aplicada —como la que ofrece Federal Access— son las herramientas más efectivas para evitar sanciones, proteger la reputación y fortalecer la confianza de los residentes.
