Contexto general
El pasado 18 de abril de 2025, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU), a través de su Secretaría Ejecutiva de Condominios, publicó la Circular N°12, donde establece los nuevos plazos y procedimientos para la regularización de comités de administración en condominios acogidos a la antigua Ley de Copropiedad Inmobiliaria (Ley N°19.537).
Esta medida busca unificar criterios de gobernanza comunitaria y actualizar la documentación administrativa de comunidades que aún operan bajo estructuras previas a la Ley 21.442, vigente desde 2022. Según el MINVU, más del 40 % de los condominios antiguos aún no ha actualizado sus actas, estatutos o registros de representantes legales, lo que impide su correcta inscripción en el Registro Nacional de Administradores (RNA).
La circular establece plazos definidos, documentación obligatoria y sanciones para quienes no regularicen su situación dentro del nuevo marco legal.
¿A quiénes aplica esta circular?
El documento aplica a todos los condominios constituidos antes del 13 de abril de 2022, que aún no hayan adecuado sus reglamentos de copropiedad y comités de administración al régimen establecido por la Ley 21.442 y su reglamento complementario.
Esto incluye tanto a edificios de vivienda colectiva como a conjuntos habitacionales cerrados, sin importar su tamaño o número de unidades.
Asimismo, el MINVU recuerda que la figura del comité de administración es indispensable para la gestión válida de los gastos comunes, la contratación de servicios (como conserjería o seguridad) y la toma de decisiones en asambleas.
Principales disposiciones de la Circular N°12
A continuación, los puntos más relevantes que deben conocer administradores y copropietarios:
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Plazo de regularización:
Los condominios antiguos tendrán un plazo máximo de 12 meses, contados desde la fecha de publicación de la Circular (abril de 2025), para adecuar su reglamento de copropiedad y actas vigentes. -
Requisitos de acreditación:
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Acta de asamblea en que se aprueba la nueva composición del comité.
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Certificado de acogida al régimen de copropiedad actualizado.
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Reglamento de copropiedad ajustado a la Ley 21.442.
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Registro de representantes legales vigente.
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Declaración simple que acredite el cumplimiento de los requisitos del artículo 36 de la Ley.
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Obligación de registro:
Todos los comités de administración deberán estar inscritos en el Registro Nacional de Administradores (RNA), con sus integrantes identificados y con contacto formal ante la Secretaría Regional Ministerial correspondiente. -
Procedimiento de ingreso:
El proceso podrá realizarse:-
De forma electrónica, a través del Sistema de Administración de Condominios del MINVU.
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O presencial, en las oficinas de la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo (SEREMI) respectiva.
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Sanciones por incumplimiento:
Transcurrido el plazo de 12 meses sin haber regularizado, el condominio podrá ser objeto de:-
Multas a beneficio fiscal, según lo establecido en el artículo 88 de la Ley 21.442.
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Suspensión temporal de la inscripción en el RNA.
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Restricción para realizar trámites ante instituciones públicas o financieras.
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Implicancias para administradores y comunidades
La Circular N°12 representa un paso importante en la consolidación del nuevo modelo de administración de condominios en Chile.
Los administradores deberán verificar que sus comunidades estén correctamente constituidas y que el comité de administración figure como órgano formal, con actas vigentes y representatividad actualizada.
En muchos condominios antiguos, los comités operan con actas desactualizadas o sin formalización ante el Conservador de Bienes Raíces, lo que invalida decisiones como la aprobación de presupuestos o la contratación de servicios.
Por lo tanto, la regularización no solo evita sanciones, sino que otorga respaldo legal a la gestión comunitaria.
Además, el MINVU enfatiza que toda modificación al reglamento de copropiedad debe aprobarse en asamblea, siguiendo el quórum exigido por la ley, y registrarse posteriormente ante notario y conservador.
Recomendaciones del MINVU para un proceso exitoso
El ministerio propone las siguientes medidas para agilizar la regularización:
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Convocar a asambleas extraordinarias exclusivamente para tratar la actualización del reglamento.
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Revisar con antelación la vigencia del acta de constitución del comité.
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Contar con apoyo de profesionales externos (administradores, abogados o consultores en copropiedad).
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Presentar toda la documentación digitalizada y firmada electrónicamente para acelerar la validación.
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Mantener copia de respaldo de cada documento y comunicación enviada al MINVU.
Análisis: un paso hacia la profesionalización administrativa
Con esta circular, el MINVU busca cerrar una brecha que ha dificultado la transparencia y trazabilidad en la administración de condominios.
La regularización de los comités de administración no solo permitirá una fiscalización más eficiente, sino también una mayor formalidad en la toma de decisiones y en la relación con proveedores externos.
Conclusión
La Circular N°12 del MINVU marca un hito en la modernización de la administración condominial en Chile.
Regularizar los comités de administración no es solo una exigencia legal, sino una oportunidad para mejorar la transparencia, profesionalizar la gestión y asegurar que cada decisión comunitaria tenga validez formal.
Cumplir con esta normativa dentro de los plazos fijados evitará sanciones, pero sobre todo, fortalecerá la confianza entre los residentes y quienes gestionan su entorno.
