En muchos condominios de Chile, especialmente en comunidades pequeñas o con recursos limitados, surge una pregunta común: ¿puede un propietario asumir el rol de administrador?
Lo que a simple vista parece una forma de ahorrar costos, puede tener implicancias serias si no se consideran todos los aspectos legales y de seguridad.
Este artículo te guía, paso a paso, por los riesgos, responsabilidades y alternativas de esta decisión.
¿Ser dueño y administrador a la vez? Riesgos que muchos pasan por alto
Aunque no está prohibido que un propietario administre el condominio donde vive, existen riesgos que van más allá del simple conflicto de interés. La seguridad del edificio, la gestión de fondos comunes y la correcta implementación de protocolos requieren más que buena voluntad: exigen preparación, neutralidad y profesionalismo.
Estos son algunos de los principales riesgos:
- Falta de imparcialidad: Es difícil separar lo personal de lo administrativo, especialmente en conflictos con vecinos.
- Desconocimiento técnico: La administración de un condominio exige conocimientos normativos, financieros y en seguridad.
- Sobrecarga emocional y operativa: Al vivir en el mismo lugar, el propietario administrador está expuesto constantemente a reclamos y demandas.
Una administración mal llevada puede derivar en situaciones graves: desde robos por errores en control de acceso, hasta juicios civiles por negligencia en seguridad.
¿Qué exige la ley de copropiedad chilena para administrar un condominio con seguridad?
La Ley N° 21.442, que regula la copropiedad inmobiliaria en Chile, establece que todo condominio debe contar con una administración responsable, profesional y capaz de garantizar la operatividad y la seguridad del recinto.
Si bien la ley no impide que un propietario sea administrador, sí exige que cumpla con obligaciones específicas, entre ellas:
- Supervisar el cumplimiento de normas de seguridad.
- Garantizar el mantenimiento de sistemas de control de acceso, extintores, cámaras y salidas de emergencia.
- Responder ante eventuales daños, robos o incidentes por omisión.
Ignorar estos puntos puede exponer a la comunidad a sanciones y al administrador-propietario a responsabilidades civiles o incluso penales.
¿Puede un propietario tomar decisiones objetivas sobre la seguridad?
Uno de los mayores dilemas al tener un propietario como administrador es su capacidad de decidir con imparcialidad, especialmente cuando hay decisiones que afectan directamente su entorno o relaciones personales.
Imagina este escenario:
- Hay que decidir si se sanciona a un residente por alterar el sistema de ingreso.
- Ese residente es un amigo cercano o familiar del administrador.
La objetividad puede perderse, y eso debilita la autoridad y la confianza en el sistema. Cuando se trata de seguridad, cada decisión debe ser tomada con criterio técnico y sin sesgos personales.
Responsabilidades legales y de seguridad que asume un propietario administrador de condominio
Cuando un propietario decide asumir la administración, también asume todas las responsabilidades legales del cargo. Eso incluye:
- Ser garante de la seguridad estructural y funcional del condominio.
- Velar por el cumplimiento de contratos con empresas de seguridad o mantenimiento.
- Mantener actualizado el plan de emergencias exigido por la ley.
Además, si ocurre un delito por falta de medidas adecuadas, el administrador puede ser objeto de demandas por negligencia. Esto cobra especial relevancia cuando hablamos de cámaras que no graban, guardias sin capacitación o accesos vulnerables.
¿Qué pasa si ocurre un incidente y el administrador del condominio es también residente?
Cuando ocurre un robo, un incendio o un accidente en un espacio común, el administrador debe actuar con rapidez, coordinar protocolos y dar respuesta a la comunidad. Pero ¿qué pasa si él mismo es parte afectada? ¿O si se le señala como responsable?
La doble condición de vecino y administrador puede:
- Comprometer la transparencia de la gestión posterior al incidente.
- Aumentar el conflicto con otros copropietarios.
- Generar problemas legales si se comprueba negligencia.
Por eso, se recomienda siempre contar con un comité de respaldo o contratar asesoría externa para no quedar solo ante una crisis.
Capacitación en seguridad: ¿están los propietarios preparados para asumir este rol?
Ser administrador de un condominio hoy no es lo mismo que hace 20 años. La sofisticación de los sistemas de seguridad, la tecnología aplicada al control de accesos y la necesidad de implementar protocolos de emergencias hacen que la capacitación no sea opcional.
Todo administrador debe:
- Conocer normativas actuales de seguridad (Ley de Copropiedad, DS N°10 del MINVU).
- Saber cómo operar sistemas de vigilancia, alarmas y lectores de patente.
- Coordinar evacuaciones y planes de emergencia.
Existen cursos certificados por el SENCE y otras instituciones que entregan formación técnica y legal para quienes quieran asumir este rol con responsabilidad.
Herramientas que necesita un administrador-propietario para mantener el condominio protegido
Un administrador que es propietario puede hacerlo bien si se apoya en herramientas tecnológicas y asesoría especializada. A continuación, algunas de las más recomendadas:
- Software de gestión de condominios: Para control financiero, registro de visitas, reportes y comunicaciones internas.
- Control de acceso digital: Con QR, lector de patentes o reconocimiento facial.
- Videovigilancia conectada en red: Para prevenir robos, actos vandálicos o intrusiones.
- Aplicaciones móviles para residentes: Que permitan reportar problemas de seguridad o revisar grabaciones.
Estas herramientas no reemplazan el criterio ni la preparación, pero sí pueden marcar la diferencia entre una gestión improvisada y una profesional.
Alternativas a la autoadministración: ¿Cuándo es más seguro externalizar la gestión?
En algunos casos, autoadministrarse puede funcionar. Pero en muchos otros, externalizar la administración a una empresa profesional puede ser una inversión en seguridad y tranquilidad. Estas son señales de que es momento de buscar ayuda externa:
- La comunidad ha crecido y ya no es posible manejar todo desde la buena voluntad.
- Ha habido incidentes de seguridad por fallas en la gestión.
- El administrador no puede actualizarse o capacitarse permanentemente.
- Existen conflictos internos que requieren mediación profesional.
Contratar una administración externa permite delegar funciones críticas y garantizar que la seguridad no quede en manos inexpertas.
Recomendaciones prácticas para propietarios que desean asumir el rol de administrador
Antes de tomar la decisión, considera:
- Participar primero en el comité de administración.
- Solicitar asesoría legal y técnica a una empresa de seguridad o administración.
- Establecer límites claros: por ejemplo, crear comisiones para tratar temas delicados como robos o protocolos.
- No manejar fondos comunes en cuentas personales.
- Informar cada decisión con transparencia a los demás copropietarios.
Además, es crucial tener siempre un protocolo de reemplazo en caso de vacaciones o emergencias personales.
Administrar sí, pero con responsabilidad y foco en la seguridad
Un propietario puede ser administrador de su propio condominio, pero no basta con querer ahorrar o confiar en la buena voluntad. La administración implica riesgos legales, exige conocimientos específicos y, sobre todo, pone en juego la seguridad de decenas o cientos de personas.
Al final de esta página encontrarás un formulario de contacto. Nuestro equipo puede ayudarte a encontrar la solución de control de acceso, videovigilancia o administración que tu comunidad necesita. ¡Conversemos hoy mismo!
