La pregunta que nadie quiere hacerse: ¿quién responde cuando ocurre un robo?
Cada vez que se produce un robo o un siniestro dentro de un edificio o condominio, los vecinos suelen hacer la misma pregunta: ¿es culpa del administrador?
El debate no es menor, porque la figura del administrador de condominio no solo implica tareas de gestión financiera o mantenimiento, sino también un deber de diligencia frente a la seguridad y la prevención de riesgos.
La Ley N°21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria establece que el administrador es responsable de velar por el cuidado de los bienes comunes, la ejecución de los acuerdos del comité y la gestión de los seguros comunitarios. Pero ¿qué ocurre cuando, pese a todo, un robo sucede?
Qué dice la Ley 21.442 sobre la responsabilidad del administrador
El artículo 31 de la Ley 21.442 señala que el administrador de condominio puede ser civilmente responsable si actúa con negligencia o incumple sus deberes.
Esto significa que deberá responder ante la comunidad si, por ejemplo:
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No mantuvo vigente el seguro obligatorio del edificio.
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No informó a la compañía aseguradora sobre el siniestro en los plazos exigidos.
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Ignoró advertencias sobre fallas en portones, cerraduras o sistemas eléctricos.
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No fiscalizó adecuadamente al personal de conserjería o seguridad.
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Omitió medidas básicas de prevención recomendadas por Carabineros o el comité de administración.
Sin embargo, si el administrador ha cumplido con todas sus funciones —mantener seguros activos, registrar incidentes y supervisar al personal—, el hecho puede considerarse un evento fortuito, eximiéndolo de responsabilidad directa.
El rol de los seguros en la protección del condominio
Por ley, toda comunidad debe contar con un seguro contra incendios y siniestros, pero no todos los administradores conocen el verdadero alcance de esas pólizas.
En la práctica, muchas solo cubren incendios o daños estructurales, dejando fuera robos en bodegas, estacionamientos o áreas comunes.
El deber del administrador es:
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Revisar anualmente las condiciones del seguro.
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Informar al comité y a los copropietarios de las coberturas vigentes.
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Actualizar el monto asegurado según el valor real de los bienes comunes.
La falta de cumplimiento en cualquiera de estos puntos puede interpretarse como negligencia administrativa, y la comunidad podría exigir responsabilidad civil o incluso su remoción.
Casos en que sí existe responsabilidad
Existen situaciones donde los tribunales chilenos han determinado que el administrador de condominio debía responder ante la comunidad.
Por ejemplo:
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Cuando un robo se produjo porque el portón automático llevaba semanas sin mantenimiento y no se gestionó su reparación.
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Cuando el personal de seguridad no contaba con acreditación OS10 vigente y ocurrió un incidente en su turno.
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Cuando se omitió la contratación o renovación de la póliza de seguros, dejando a la comunidad sin cobertura.
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Cuando no se denunció oportunamente el siniestro a Carabineros o a la compañía aseguradora, impidiendo una compensación.
En estos casos, los tribunales no sancionan por el robo en sí, sino por la falta de diligencia y omisión de medidas preventivas.
Casos en los que no existe responsabilidad
El administrador de condominio no es responsable de todos los eventos que ocurren en la comunidad.
Si el robo o siniestro fue un hecho imprevisible, sin relación con su gestión, no puede imputársele responsabilidad.
Por ejemplo:
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Robos violentos perpetrados por grupos externos que vulneran sistemas de seguridad funcionales.
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Daños por catástrofes naturales (terremotos, incendios forestales o inundaciones).
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Fallas técnicas no detectables con mantenimiento ordinario.
En estas situaciones, el administrador debe actuar de manera diligente después del hecho: denunciar, registrar, comunicar y activar los seguros. Si lo hace correctamente, queda protegido frente a reclamos civiles.
Procedimiento ante un siniestro: pasos que debe seguir un administrador
Un administrador de condominio diligente debe aplicar un protocolo claro ante un robo o siniestro:
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Denunciar el hecho ante Carabineros o la PDI dentro de las 24 horas.
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Informar al comité y a los copropietarios, documentando el incidente.
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Notificar a la aseguradora dentro de los plazos estipulados en la póliza.
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Resguardar la evidencia, incluyendo grabaciones de cámaras y reportes del personal.
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Coordinar la reparación o reforzamiento de la seguridad para evitar nuevos incidentes.
Cumplir con estas etapas demuestra profesionalismo, reduce la posibilidad de sanciones y protege tanto a la comunidad como al propio administrador.
La prevención como estrategia legal
Más allá de las pólizas o los seguros, el administrador debe crear una cultura preventiva.
Implementar controles de acceso, sistemas de cámaras y protocolos de emergencia no solo mejora la seguridad, sino que sirve como evidencia legal de que la administración actuó correctamente.
También es recomendable mantener un registro actualizado de todas las decisiones del comité, reportes de mantenimiento y comprobantes de pago de seguros. Estos documentos pueden marcar la diferencia ante un reclamo judicial.
Federal Access: tecnología y respaldo para administradores responsables
En Federal Access, entendemos que el rol del administrador de condominio exige más que gestión: requiere trazabilidad, prevención y cumplimiento legal.
Nuestros sistemas digitales permiten registrar accesos, incidentes y protocolos de mantenimiento en tiempo real, creando una bitácora verificable ante cualquier auditoría o reclamo.
Con Federal Access, las comunidades pueden demostrar diligencia documentada, asegurando que su seguridad no dependa solo de la reacción, sino de una gestión profesional, preventiva y respaldada.
Conclusión: transparencia y prevención, los pilares del buen administrador
El administrador de condominio no puede controlar todos los riesgos, pero sí puede garantizar que nada quede al azar.
Su rol no es solo operativo, sino ético y jurídico: cuidar el patrimonio colectivo con diligencia, planificación y respaldo.
Cuando la comunidad elige a un administrador con protocolos claros y soporte tecnológico, no solo protege sus bienes, sino también la confianza.
Y en ese equilibrio —entre prevención, legalidad y transparencia— es donde Federal Access se convierte en el aliado ideal.
