En muchos condominios pequeños, hablar de seguros suele parecer algo lejano, innecesario o incluso caro. Sin embargo, basta con que ocurra un incendio menor, una filtración grande o un accidente en una escalera para que todo cambie. Ahí es cuando el tema del seguro deja de ser secundario y se vuelve urgente.
Y aunque todos entienden que los edificios grandes necesitan estar asegurados, los condominios chicos a veces se quedan en la duda. ¿Es obligatorio? ¿Qué cubre? ¿Se puede contratar algo simple sin que cueste una fortuna?
En este artículo aclaramos todas esas preguntas. Si vives en un condominio pequeño, eres parte del comité o simplemente quieres saber cómo proteger mejor tu comunidad, este contenido es para ti. Vamos directo a los puntos clave.
¿Es obligatorio contratar un seguro en un condominio pequeño?
Sí, la ley chilena es bastante clara al respecto. Desde que se actualizó la normativa de copropiedad inmobiliaria (Ley N.º 21.442), todos los condominios están obligados a contratar un seguro contra incendio. Y da lo mismo si se trata de una torre con 200 departamentos o un condominio con solo 6 casas.
Este seguro debe cubrir, como mínimo, lo siguiente:
- Las estructuras del edificio o conjunto habitacional.
- Los bienes comunes: pasillos, techos, muros medianeros, escaleras, etc.
Aunque no es obligatorio que el seguro incluya cada unidad privada, muchas comunidades lo prefieren así, para evitar que algún propietario quede sin cobertura en caso de un siniestro que afecte a todo el edificio.
No contratar este seguro puede traer problemas serios: multas, conflictos internos e incluso acciones legales, especialmente si ocurre un accidente y no hay respaldo económico para cubrir los daños.
¿Qué coberturas básicas debe tener un seguro para condominios?
El seguro obligatorio solo exige cobertura por incendio, pero en la práctica eso no basta. Hay otros riesgos que afectan mucho más seguido a los condominios pequeños: filtraciones, robos, problemas eléctricos o incluso accidentes dentro de las áreas comunes.
Por eso, lo recomendable es contratar un seguro que contemple al menos:
- Incendio: esencial, obligatorio y el punto de partida.
- Explosiones: sobre todo si hay instalaciones de gas.
- Daños por agua: reventones de cañerías, filtraciones por lluvias o rotura de matrices.
- Responsabilidad civil: cubre los daños a terceros. Por ejemplo, si un vecino se cae en una escalera mal mantenida.
- Robo con violencia en zonas comunes: especialmente útil si hay bodegas, portón eléctrico o algún equipamiento comunitario.
- Retiro de escombros: en caso de siniestros mayores que requieran demolición parcial.
Al final, lo importante es que el seguro esté pensado para las condiciones reales del lugar donde vives, no solo para cumplir con lo mínimo legal.
¿Cuál es la diferencia entre un seguro colectivo y uno individual por unidad?
Aquí es donde muchos comités de administración se enredan. ¿Conviene que cada vecino contrate su propio seguro o es mejor uno para todo el condominio?
Te explico la diferencia:
Seguro colectivo
- Se contrata a nombre de toda la comunidad.
- Incluye áreas comunes y, si se acuerda, también las unidades privadas.
- Se paga a través de los gastos comunes.
- Es más ordenado y, generalmente, más barato por unidad.
Seguro individual
- Lo gestiona cada propietario por su cuenta.
- Solo cubre su departamento o casa.
- No protege los espacios compartidos ni garantiza uniformidad de cobertura.
Para comunidades pequeñas, lo más práctico suele ser un seguro colectivo que incluya todo. Se evitan confusiones, todos están cubiertos por igual y la aseguradora puede ofrecer mejores condiciones.
¿Qué riesgos específicos deben cubrir los condominios más pequeños?
No todos los condominios enfrentan los mismos problemas. Uno de 20 pisos en Santiago Centro tiene desafíos distintos a los de un condominio con 8 casas en Buin. Pero si hablamos de comunidades pequeñas, hay ciertos riesgos que suelen repetirse:
- Filtraciones entre unidades: muchas veces por falta de mantención en techos o cañerías viejas.
- Sistemas eléctricos básicos o antiguos, que aumentan el riesgo de cortocircuitos.
- Robos en estacionamientos o bodegas, sobre todo si el cierre perimetral no es muy seguro.
- Problemas en áreas comunes, como portones automáticos, cámaras, o juegos infantiles.
- Por eso es clave revisar qué ha pasado en la comunidad en los últimos años. Si ya hubo incidentes, esos son los primeros riesgos que el seguro debería cubrir.
Y si la comunidad está en zona sísmica o con riesgo de incendios forestales (como muchas de la zona sur o precordillera), también es recomendable incluir esas coberturas como adicionales.
¿Los seguros incluyen daños a terceros o responsabilidad civil?
Depende del plan que se contrate. Algunos seguros básicos no lo incluyen, pero es muy recomendable que sí lo haga. ¿Por qué? Porque la responsabilidad civil protege a la comunidad ante daños causados a terceros.
Pongamos algunos ejemplos concretos:
- Un visitante se cae por una baldosa suelta en la entrada.
- Una rama de un árbol del condominio cae sobre el auto de alguien que pasaba.
- Una fuga de agua de una cañería común inunda un departamento y daña muebles y aparatos.
En todos esos casos, el seguro puede cubrir indemnizaciones, reparaciones y hasta gastos judiciales. De lo contrario, la comunidad tendría que responder con su propio dinero, lo que muchas veces significa cuotas extraordinarias y malestar entre los vecinos.
¿Qué pasa si una unidad no está asegurada?
Esto es muy importante. Si la comunidad optó por no incluir las unidades en el seguro colectivo, cada propietario debería contratar su propio seguro individual. Pero, como siempre, algunos lo hacen y otros no.
¿Qué pasa si ocurre un incendio, una filtración grave o un daño estructural?
- Si la unidad no estaba asegurada, el dueño tendrá que cubrir todo con su propio dinero.
- Si además se genera daño en otras unidades, puede haber conflictos e incluso acciones legales.
- Por eso, muchos comités prefieren incluir todas las unidades en la póliza colectiva, así nadie queda fuera, y se evitan discusiones innecesarias después.
Además, si todos están bajo el mismo seguro, es más fácil coordinar peritajes, reparaciones y reembolsos.
¿Cuánto cuesta un seguro para un condominio pequeño?
Esta es la pregunta del millón. Y la respuesta depende de varios factores: tamaño del condominio, tipo de construcción, ubicación, coberturas contratadas, etc.
Pero para darte una idea, estos son rangos aproximados en Chile para 2025:
- Condominio de hasta 10 unidades: entre $90.000 y $200.000 al año por toda la comunidad.
- Entre 11 y 25 unidades: entre $250.000 y $500.000 anuales, dependiendo de coberturas.
- Por unidad: si se divide entre todos, puede salir menos de $5.000 mensuales por propietario.
Eso sí, si se suman coberturas como robo, responsabilidad civil o sismos, el valor sube. Pero incluso así, sigue siendo mucho más conveniente que enfrentar un siniestro sin seguro.
Y lo más importante: el precio siempre será más bajo si se contrata como comunidad y no como individuos por separado.
¿Cómo elegir una buena compañía de seguros para tu comunidad?
No todas las aseguradoras manejan seguros para comunidades. Algunas solo trabajan con personas naturales o empresas grandes. Por eso, antes de contratar, hay que hacer una revisión básica:
- Busca aseguradoras con experiencia en condominios: Que sepan cómo funcionan las asambleas, los comités y la dinámica interna.
- Consulta con otros edificios cercanos: Pregunta qué compañía tienen, si han tenido problemas y cómo fue la atención frente a un siniestro.
- Lee bien las condiciones: Sobre todo las exclusiones, los topes de cobertura y los deducibles.
- Evalúa si tienen canales digitales, como apps o asistencia en línea: En caso de emergencia, eso marca la diferencia.
Y si no tienes tiempo para cotizar o no sabes por dónde empezar, también puedes apoyarte en un corredor de seguros con experiencia en comunidades. Ellos hacen el trabajo por ti y suelen conseguir buenos precios.
No esperes a que pase algo para darte cuenta de que hacía falta un seguro
Muchas comunidades pequeñas creen que, por ser pocas casas o departamentos, no vale la pena contratar un seguro. Pero la realidad es que los imprevistos no distinguen por tamaño.
Una filtración puede afectar 3 unidades. Un incendio, toda una estructura. Y sin respaldo, las consecuencias pueden ser caras, lentas y generar conflictos entre vecinos.
Tener un seguro no es solo cumplir con la ley. Es proteger la convivencia, el valor de las propiedades y la tranquilidad de todos.
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